宅建業許可申請

ここでは、免許を申請するために必要な条件や注意点などについてご紹介します。

宅地建物取引業免許とは

宅地建物取引業免許は、個人・法人のどちらでも申請することができますが、法人の場合は事業目的に「宅建業を営む旨」が記載されていることが必要です。また、このほかにも免許申請にはさまざまな要件が存在します。

宅建業免許には「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」という2種類があり、事務所の設置状況により変わります。

都道府県知事免許
1つの都道府県エリアでのみ事務所を設置するという場合は、都道府県知事から免許を受けることになります。これが「都道府県知事免許」です。
「都道府県知事免許」は、事務所が所在する都道府県知事に申請を行って取得します。

国土交通大臣免許
2つ以上の複数の都道府県に事務所を設置する場合は、都道府県知事ではなく国土交通大臣から免許を受けなければなりません。これが「国土交通大臣免許」です。
「国土交通大臣免許」の場合、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請を行います。

免許を要する場合
免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として、以下の表で“○”がついている宅地建物取引を反復または継続して行うことを指します。

免許申請の要件

免許申請の際には、宅地建物取引業法が定める以下の3点をクリアしていることが最低限必要になります。

・「欠格事由」に該当しないこと
・「事務所の形態」を整えていること
・「宅地建物取引士」を設置していること

免許を受けられない「欠格事由」とは
免許申請者に、免許を受ける資格のない理由「欠格事由」がある場合や申請書類に何らかの不備がある場合は、免許の申請をしても拒否される恐れがあるので注意してください。
１．免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている場合

２．申請前5年以内に次のいずれかに該当した者

・免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者

・前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者

・前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者

・禁錮以上の刑に処せられた者

・宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は刑法（傷害、脅迫等）、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せれた者

・宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者

・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員又は暴力団員であった者

３．成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者

４．宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

５．申請者の法定代理人、役員または政令使用人が上記2、3または4に該当する場合

６　事務所に専任の取引士が設置されていない者
 

事務所の内外観など写真の添付が必要になりますので、申請の際に上記が守られていることを確認出来るようにする必要があります。

戸建て住宅の一部を事務所にする場合

一般の戸建て住宅の場合、事務所として利用することも可能です。ただし、住居を兼ねている以上、生活空間と事務所での営業はしっかり区別する必要があります。

①事務所専用の出入り口があること

自宅の一部を事務所とする場合、自宅の玄関とは別に、事務所専用の出入り口を設けることが必要です。そのため、通常出入り口がひとつしかないマンションなどの集合住宅である場合、事務所を兼ねることは難しいといえます。

②壁で間仕切りされた独立スペースであること

リビングルームや他の部屋などとはきちんと壁で間仕切りされている、完全に独立した事務所専用のスペースであることが必要です。直接出入りができる勝手口や掃き出し窓などを備えた個室を使用するとよいでしょう。

③事務所の形態を整えていること

事務所として利用するスペースの内部が、事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用していることが必要です。例えば、接客の際に使用する机や椅子など、きちんと営業できる環境を用意しましょう。

④同じフロアに他の法人と同居する

「自宅とは別に事務所を設けたいが、店舗を用意する資金がない」という方は、オフィスビルにテナントとして入居することも可能です。この場合も自宅開業と同様、所定窓口への事前相談が必要になります。

⑤他法人とは独立した出入り口があること

同じフロアに入居している以上、他法人と同じ通路を使用するのは仕方ありませんが、少なくとも自分の事務所と同フロアに入居する他法人がともに出入り口を設けていなくてはなりません。つまり、各事務所への来客者がそれぞれ他社を通ることなく出入りできることが必要です。

②手数料の納付

書類がそろったら、都道府県の宅建業免許担当の窓口へ提出します。もし書類に不備がある場合は、不備書類の補正に進みます。すべてがそろい、役所が受理できる状態になった段階で、免許申請のための手数料を納付します。手数料は3万3,000円です。不動産業課の手数料収納機でシールを購入し、申請書に貼り付けます。東京都の場合は「現金」が必要です。収入証紙は申請に使えません。

③審査を受ける

審査に進みます。内容によって異なりますが、多くの場合は書類提出から30日か40日程度で審査の結果が判明します。
審査の内容は「欠格要件の審査」の他、「事務所の形態に関する審査」「専任の取引士に関する審査」などがあります。
 

⑤営業保証金の供託と届け出あるいは保証協会への加入

免許が取得できたら、今度は「営業保証金の納付」が必要です。これには2つの方法があります。
これを行わないと、免許が取得できても免許証が交付されないため、営業活動を行うことができません。

・営業保証金の供託
・保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付

いずれの方法を採るにしても、免許日から3ヶ月以内に手続きを完了する必要があります。期間内に終了しなかった場合、免許が取り消しになる場合もあるので要注意です。

「営業保証金の供託」という方法

1つ目の方法は、主たる事務所の最寄りの供託所（法務局）で「営業保証金」を供託するというやり方です。供託すべき金額は、次の金額を合算したものです。

・主たる事務所：1,000万円

・それ以外の事務所：1ヶ所につき500万円

たとえば、本店に加えて3ヶ所の事務所があるという宅建業者なら、1,000万円 + ( 3ヶ所 X 500万円) = 2,500万円となります。
その後、供託書の写しを添付した上で、供託した旨の届け出を免許権者に対して行います。免許証が交付され、営業が開始できるようになります。

「保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付」という方法

2つ目の方法は、保証協会へ加入して「弁済業務保証金分担金」を納付するというやり方です。1つ目の「営業保証金の供託」という方法は金銭負担が大きいため、より少額で済ませるのが2つ目の方法です。

保証協会に加入する場合、供託すべき金額は、次の金額を合算したものです。

・主たる事務所：60万円

・それ以外の事務所：1ヶ所につき30万円

たとえば、本店に加えて3ヶ所の事務所があるという宅建業者なら、60万円 + ( 3ヶ所 X 30万円) = 150万円となります。なお保証協会の加入には通常2ヶ月ほど必要なので、スケジュール管理は要注意です。
その後、弁済業務保証金分担金納付書の写しを提出すると、免許証が交付されます。

⑥免許証の交付

このように、免許を得た後に、

・営業保証金の供託

・保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付

のいずれかを行うことにより、宅建業者の免許証が交付されます。ここではじめて広告や営業を開始することができるようになります。免許だけでは活動できず、免許証の交付が必要だということを覚えておきましょう。免許証を得ずに広告や営業を行うと罰則の対象となりかねません。

有効期間は5年

宅建業の免許の有効期限は5年です。これは「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」のいずれも共通です。なお更新の申請を行う場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までに申請をする必要があります。